J9.com为加强城市规划管理，提高城乡规划建设水平，实现城乡规划编制和管理的标准化、规范化和法治化，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、 《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《钦州市城市规划技术标准与准则》等有关法律、法规、规章和规范，结合中马钦州产业园区的实际情况，对标中新苏州工业园区，将苏州工业园区城市建设的理念、经验、技术移植到中马钦州产业园区，参照《苏州工业园区城市规划管理技术规定》，制定本规定。

　　本规定适用于中马钦州产业园区55平方公里范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动。

　　园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。

　　园区行政主管部门可视城市发展需要，将城市核心地区、大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。

　　特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。

　　园区内建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增白地和2.5 产业（生产性服务业）项目用地。

　　在短期内不能明确性质的用地或综合性用地，为预留远景发展用地。在人均用地达到一定规模开发建设时，要做城市设计、修编等论证，并纳入控制性详细规划中。

　　介于二、三产业之间、围绕工业生产提供市场化中间服务，并具有专业化程度高、知识密集等特点的工业设计、科技研发、工业产品检测、精密仪器维修、软件开发、工程设计及咨询服务、文化创意、电子商务、计算机数据中心、产业孵化、节能环保服务以及其他不能以传统工业、服务业界定的新兴业态。

　　建筑缓冲带是指主体建筑物（一般以建筑外墙为参照）与城市道路、公路、铁路及水域之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。

　　绿化缓冲带只用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施，可开设地块出入口。间距缓冲带中可建设停车场、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平方米的垃圾收集点、警卫室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。

　　（一）建筑间距控制应满足国家相关规范要求，并应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。

　　（二）孔雀湾区域内的建筑按非住宅建筑控制建筑间距，不执行住宅日照标准。若孔雀湾区域外有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。

　　（三）居住建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3个小时。

　　（一）周边有一条以上城市道路的地块，出入口应设置在较低等级道路上。同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于100米。城市主干道上不宜开设地块出入口。不得在道路展宽段、港湾式公交站场设置出入口。

　　（二）地块出入口位置与城市主干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于80米，与次干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于50米（以上起算点为城市道路红线交叉点），与桥隧坡道起止线米。

　　（三）居住小区一般应至少设置2个出入口；商业、办公建筑宜单独设置人行出入口，主要人行出入口前应留有适当的集散场地；面积小于1公顷的工业地块，只允许设置1个出入口。

　　（四）出入口的宽度一般为6～10米，特殊情况下可放宽至12米。出入口处的道路机非分隔带开口在出入口宽度基础上放宽6米。

　　（五）对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根据情况另行申请，但应进行交通影响分析，并满足相应的规范要求。

　　（一）停车场（库）应遵循以配建停车为主、路外公共停车为辅、路边停车为补充的原则。建筑物配建停车指标应符合表3.3的规定。其中机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。

　　6. 幼儿园、小学、中学校门前道路红线以外（建设项目用地范围内）应设置不少于200平方米的地面集散场地，供接送车辆临时停放。

　　2. 住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不得超过5.0米，二层及以上层高不得超过4.8米。

　　（三）有特殊使用要求的建筑（如剧院、影厅、门厅大堂、宴会大堂、运动场馆、实验室、厂房等），其层高可依据使用功能及设备的具体情况确定。

　　2.5产业（生产性服务业）项目用地是指介于二、三产业之间、围绕工业生产提供市场化中间服务，并具有专业化程度高、知识密集等特点的工业设计J9.com、科技研发、工业产品检测、精密仪器维修、软件开发、工程设计及咨询服务、文化创意、电子商务、计算机数据中心、产业孵化、节能环保服务以及其他不能以传统工业、服务业界定的新兴业态。

　　（二）普通工业用地建筑密度一般不得低于35％（建筑系数一般不得低于40％），普通工业用地绿地率应控制在10%～20%以内。

　　（三）普通工业项目所需行政办公及生活服务设施等非生产性配套设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%，建筑面积不得超过项目总建筑面积的7%。

　　（四）普通工业项目用地范围内严禁建造成套住宅、宾馆、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

　　（一）2.5产业（生产性服务业）项目用地可按照工业用地性质进行控制，且不得随意改变土地性质及用途。

　　（二）2.5产业（生产性服务业）项目用地及地块内的建筑不得分割转让。确需转让的，应报园区行政主管部门批准。

　　（三）2.5产业（生产性服务业）项目用地容积率不得低于2.0，建筑密度一般不大于35％，绿地率不宜低于15%;项目容积率超过3.0的，建筑密度可放宽至不大于40%。

　　（四）2.5产业（生产性服务业）项目用地范围内不得建造成套住宅、公寓、餐饮等建筑，有特殊需要的应报园区行政主管部门批准。

　　（一）物流仓储用地容积率不宜低于1.0，不宜高于1.5，绿地率应控制在10%～20%以内，建筑密度不宜超过50％。

　　（二）物流仓储项目所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%，建筑面积不得超过项目总建筑面积的7%。

　　（三）物流仓储用地与居住、医院、学校等生活性用地的防护距离应根据环境保护、综合防灾等有关规定的要求进行控制。

　　工业区内可按服务半径800～1000米设置便利中心。便利中心一般应包含宿舍、商业、卫生服务、文体活动、社区服务、公园等设施。

　　（一）普通工业建筑地面以上建筑高度不得超过30米，地面以下建筑高度不得超过10米，对于生产工艺有特殊要求的工业企业，可根据具体情况控制建筑高度。

　　（二）2.5产业（生产性服务业）项目用地建筑地面以上主体建筑高度一般不低于12米，不高于100米，地面以下建筑高度不超过20米。

　　（一）工业、物流仓储用地主要通道的车行道的宽度不宜小于15米，两侧人行道宽度不宜小于3.5米。

　　（二）工业、物流仓储用地的次要通道，其机动车道宽度不宜小于8米，两侧的人行道宽度不宜小于3.5米，道路总宽度不宜小于15米。

　　（一）沿城市主要道路两侧的工业仓储建筑，应当注重建筑界面的完整性和连续性。锅炉房、配电房、水泵房等小型辅助用房不宜沿城市主要道路设置，同时应密植绿化进行遮蔽。

　　（一）工业建筑设计应按照生产工艺特点，保持其固有的组合方式，充分反映建筑类型和特征，力求形式与功能的统一。

　　（二）工业、物流仓储建筑在满足不同功能要求的同时，规划设计可融合企业文化元素，创造景观优美、环境宜人的工作场所。

　　（五）2.5产业（生产性服务业）项目用地建筑应积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料和新设备，满足节能、节地、环保等要求。

　　（六）2.5产业（生产性服务业）项目用地建筑应提高建筑围护结构的保温隔热性能，采用有效的遮阳措施和高效建筑供能、用能系统和设备，有条件时宜采用热、电、冷联供形式，提高能源利用效率，鼓励充分利用场地的自然资源条件，开发利用太阳能、地热能等可再生能源。

　　居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团等类型的成片或零星的用地，包括住宅用地、为居住小区以及小区级以下居住配 套服务的服务设施用地、道路用地和绿地。

　　（一）住宅区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建附属绿地、道路绿地以及居民能够方便地进入、并满足绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。

　　1. 建设工程对其地下设施实行覆土绿化时，应保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证发挥绿地效益。符合以下规定时，可按比例计入绿地率：

　　凡地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达 1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可全部计入绿地率；覆土厚度达1.0～1.5米（含1.0米），其绿化面积可按0.8倍计入绿地率；覆土厚度达0.8～1.0米（含0.8米），其绿化面积可按0.6倍计入绿地率；覆土厚度小于0.8米不计入绿地率。

　　2. 凡建筑屋顶的覆土层厚度不小于0.6米的绿化用地，按其水平投影的0.5倍计入绿地率；覆土层厚度达0.3～0.6米（含0.3米）的绿化用地，按其水平投影的0.3倍计入绿地率；覆土层小于0.3米或单片面积小于20平方米的不计入绿地率。

　　4. 使用植草砖等透水地面、乔木行株间距在6米×9米以下的地面停车场用地, 可全部计入绿地率。

　　2. 路面宽度6～9米的可通车道路应设置双侧宽度之和不小于1.5米的人行道；路面宽度大于9米的可通车道路应设置双侧宽度之和不小于2米的人行道。

　　（一）住宅区内应有完备的环卫及市政设施。鼓励采用太阳能、地源及水源热泵、集中供热制冷、雨水收集、中水利用、垃圾分类收集处理等节能环保技术。

　　（二）对居住环境有声、光、电、辐射干扰或有异味的各类市政设施、附属设施，应在景观设计方案中详细标明其位置、功能及面积。

　　住宅建筑间距应兼顾住宅群落的通风与建筑室内外环境质量的要求，做到节地、节能，同时应保障相邻地块J9.com、相邻建筑的建筑日照。住宅建筑间距应满足下列规定：

　　（一）低层（3层及以下）、多层（4～6层）住宅区，住宅建筑平行布置时，住宅建筑日照间距按不低于1.0倍南侧建筑高度控制。非平行布置时，按《钦州市城市规划技术标准与准则》的要求确定折减系数。

　　（二）中高层（7～9层）、高层（10层及以上）住宅区，需做日照分析，住宅建筑日照时间不小于大寒日累计3小时标准；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。

　　（三）低、多层与中高层、高层混合布置的住宅区，当低、多层住宅建筑位于南侧时，住宅日照间距按不低于1.0倍南侧建筑高度控制。当中高层或高层住宅位于南侧时，需做日照分析，使北侧被遮挡住宅建筑的日照时间不小于大寒日累计3小时标准，建筑高度在60米以下的，其最小间距不得少于0.5倍建筑高度且不小于24米，建筑高度在60米(含60米)以上的（其间距按30米为基数），自60米部分起每增高1米，间距递增不少于0.2米；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。

　　（一）住宅区内应适当考虑底层架空（低层住宅除外）作为公共活动空间。沿街建筑宜有适当架空以扩展、丰富道路上的视觉空间。架空层的设置应结合小区景观统一考虑、形成系统，不宜过于分散。

　　（三）住宅设计时应预留空调室外机等设备的位置，并采取遮蔽措施，避免影响城市景观。沿主要城市道路首排住宅沿街不允许外挂衣架，同时应统一封闭沿街阳台。

　　邻里级公共设施以邻里中心为主体，鼓励结合设置教育、邻里公园、公交站场、社会公共停车场等设施，为居民提供综合性日常生活服务。

　　邻里中心服务半径500～800米 ，包含公益类服务设施和商业类服务设施。邻里中心应设置超市、银行、通信、餐饮、洗衣、美容美发、药店、文化用品店、维修店、邻里文体中心、邻里生鲜（菜场）、卫生所等12项基本功能。邻里中心设置基本内容及要求见表6.1。

　　公益类服务设施占邻里中心总建筑面积的45%。公益类服务设施必须方便到达和使用，其中人流量大的、有特殊需求的设施

　　绿地与广场用地包含公园绿地、防护绿地、广场用地，绿地与广场应符合入渗和蓄存雨水等低碳、生态的相关要求。

　　（二）防护绿地是城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带等。防护绿地设置应结合城市用地布局及环境影响评价的要求综合确定。

　　（三）广场用地主要是以硬质铺装为主的城市公共活动场地，广场用地应提供一定的遮阳和休憩设施。城市广场宜安排在交通便捷的地段，并结合城市公共空间、公共服务设施、自行车和步行交通系统等布局。

　　（四）道路广场绿地是指道路和广场范围内可进行绿化的用地，分为道路绿带、交通岛绿地、广场绿地和停车场绿地。道路绿带指道路红线范围内的带状绿地，分为分车绿带、人行道树绿带和路侧绿带。

　　（五）单位附属绿地是指附属于居住区、工业区、仓储区、政府机关团体、商业性设施、对外交通设施、市政公用设施等单位用地范围内的绿地。单位附属绿地是除绿地与广场用地（用地分类中的G类）之外的各类城市建设用地配建的附属绿化用地。

　　商业街、景观道路、主要城市道路（道路红线米及以上）两侧、广场周边的新建、改建、扩建建筑物的景观规定如下：

　　（一）沿街、滨水的建筑物立面设计和装饰应当与环境和景观相协调，不得设置空调室外机等影响建筑立面的附着物，确需设置的必须结合立面造型，统一设计，隐蔽处理。

　　（三）绿化缓冲带内应布置绿化和城市小品，不得建造任何永久性设施，不得作为单位内部职工停车用地。

　　（五）独立设置的配变电室、泵房等设施应根据消防、降噪等规定进行布置，其建筑形式应与周围景观环境相协调，并进行绿化遮蔽，进出线路应埋入地下。

　　为了加强园区绿化管理，提升绿化品质，结合当地气候特征、地质条件，规定了园区绿化树种的类型、树冠、树径，以及树木种植施工方法要求、后期维护与管理等内容（详见附件1）。

　　根据当地气候环境特征、地质条件，当地有充足的条件建设具有当地特色的绿化景观，鼓励居住区、商业区、办公区等建筑建设屋顶花园、空中花园，按不同的覆土厚度折算绿地率，具体如下：

　　凡建筑屋顶的覆土层厚度不小于0.6米的绿化用地，按其水平投影的0.5倍计入绿地率；覆土层厚度达0.3～0.6米（含0.3米）的绿化用地，按其水平投影的0.3倍计入绿地率；覆土层小于0.3米或单片面积小于20平方米的不计入绿地率。屋顶木铺装、构架、廊架与绿化一起作为绿化使用的，木铺装、构架、廊架可以计入绿地面积内。

　　（一）围墙高度不得大于1.8米，并应采用镂空形式，围墙后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。

　　（二）体育场馆、影剧院、图书馆、展览馆等对社会公众开放的公共建筑，临城市道路或广场一侧不应设置围墙。

　　本规定施行前已取得《建设项目选址意见书》，或已核定规划条件的建设工程，仍按原规定执行，园区行政主管部门另有规定的除外。

　　第三十三条 （实施时间）本规定自中马钦州产业园区管委会批准之日起试行。园区现行相关规划管理规定与本规定内容表述不一致的，依照本规定执行。本规定未涉及的内容按国家、自治区、参照钦州市的相关技术规范或相关规定执行。

　　孔雀湾区域包括中央商务、商业文化和行政公共服务三部分功能。位于启动区孔雀湾畔，为中马北一街、友谊大道J9.com、中马南一街及金鼓江岸线 特定区域位置图

　　（一）地下室建筑面积不计入容积率；地下室作为商场或其他营业性公共场所时，该部分建筑面积计入容积率。

　　（二）半地下室按1/3建筑面积计入容积率；半地下室作为商场或其他营业性公共场所时，该部分建筑面积全部计入容积率。

　　（三）层高2.2m及以上的地面车库全部计入容积率，层高不足2.2m的地面非机动车库、杂物房等按1/2面积计入容积率。

　　（六）空调系统室外机原则上应布置于裙房或塔楼屋顶。确需分层布置的，设备平台建筑面积原则上不得超过该层建筑面积1.5%。符合前述规定的不计入容积率，超过部分应全部计入容积率。

　　建筑满窗日照的计算，以经确认的日照分析计算基准面左右两个端点为计算点。窗户（或阳台）的宽度小于等于2.4米的，按实际宽度的左右两个端点为计算点。宽度大于2.4米的，按2.4米计算，以窗户（或阳台）的中点两侧各延伸1.2米为计算范围（详见图2）。

　　（三）两侧均无隔板遮挡也未封窗的凸阳台，以居室窗户的外墙窗台面为计算基准面，对阳台顶板（栏杆）所产生的遮挡影响可忽略不计。

　　（四）两侧或一侧有分户隔板的凸阳台，凹阳台以及半凹半凸阳台，以阳台栏杆面与外墙相交的墙洞口为计算基准面；

　　满窗日照的窗户计算高度（含落地门窗、组合门窗、阳台封窗等门窗形式）按离室内地坪0.9米的高度计算。

　　（三）种植地土壤应根据设计要求，采用客土或者采取改良土地的措施，种树时必须放入种植土和肥料。

　　（四）种植穴规格应根据土球或者容器大小而定，种植穴一般应比土球高30厘米，比土球大50厘米。

　　（六）种植深度应与原种植线厘米，填土应分层填土踏实，种植后应在略大于种植穴直径周围筑成高10～15厘米的浇水土堰。

　　（九）绿化中应根据需要配备或预留自动喷淋系统设施，应预埋有景观灯光设施等内容。绿地的坡向、坡度应符合给排水要求并与排水系统结合，防止绿地内积水和水土流失。